تاثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن

تاثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن

بنابر بررسی های صورت گرفته افزایش نرخ ارز بر حسب دامنه و مدت زمان افزایش دو تاثیر مجزا بر قیمت مسکن دارند که یکی از آنها " کوتاه مدت به شکل معکوس" و تاثیر دوم " بلند مدت و مستقیم" می باشد. افزایش نرخ ارز به شکل مستقیم در کوتاه مدت بر بازار مسکن اثر محسوسی ندارد. ارز یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد محسوب می‌شود که طبعا زمانی که نرخ آن افزایش پیدا کند، روی سایر کالاها نیز اثرگذار خواهد بود. براین اساس نوسانات ارزی می‌تواند روی بهای مسکن اثر غیرمستقیم داشته باشد.

نمودار 1- روند تغییرات قیمت دلار به استناد داده های بانک مرکزی

قبل پرداختن اجمالی به موضوع تاثیر نوسانات نرخ ارز بر قیمت تمام شده مسکن لازم می دانم به معرفی تاثیرات بلند مدت و کوتاه مدت نوسانات ارزی اشاره کنم :

تاثیرات کوتاه مدت :

• شوک روانی بر از دست رفتن ارزش پس انداز ریالی و در نتیجه هجوم برای تبدیل ریال به ارز
• خارج شدن پول از بازار داد و ستد مسکن و ورود آن به بازار سرمایه

تاثیرات بلند مدت:

• بی اعتمادی به ثبات بازار کسب و کار و کاهش اعتماد سرمایه گذار خارجی
• افزایش قیمت کالاهای واسطه و در نهایت افزایش قیمت محصولات وارداتی که به تبع به تورم دامن می زند
• رقابت پذیری تولیدات داخلی بواسطه هزینه بالای واردات و رونق گرفتن صادرات

با توجه به تاثیر دوجانبه افزایش نرخ ارز می توان اینگونه تحلیل کرد که :

• تقاضا مردم برای خرید مسکن کاهش می یابد و مردم تمایل دارند پول ریالی خود را از گزند کاهش ارزش در امان دارند پس رو به صرافی ها می آورند و بتبع تقاضا در بازار مسکن کاهش می یابد که نتیجتا به نوبه خود باعث کاهش بخشی از قیمت مسکن می گردد.
• از طرفی دیگر افزایش نرخ ارز باعث گرانی واردات و افزایش هزینه تامین مواد و مصالح ساختمانی می گردد که به دنبال خود هزینه ساخت و ساز را افزایش می دهد. که از جمله تاثیرات کوتاه مدت می باشد.

نمودار 2- متوسط بها هر مترمربع مسکن در تهران

اگر قیمت مصالح ساختمانی که ارزبری دارند، افزایش یابد، طبعا مسکن نیز توسط سازنده‌ها به بهای بیشتری قیمت‌گذاری می‌شود و این اثر کوتاه‌ مدت نوسانات ارزی بر بخش مسکن است. از طرفی نوسانات نرخ ارز در کوتاه‌ مدت می‌تواند موجب کاهش تقاضای مسکن و افزایش تقاضای ارز شود و در نتیجه تب معاملات مسکن را قدری کاهش دهد.

نمودار 3- مقایسه نمودار تغییرات نرخ ارز و هزینه هر مترمربع ساخت و ساز

توجه به دو نمودار فوق نکته جالب توجه ای را نمایان می کند و آن اینکه افزایش قیمت دلار (نمودار 1) در سال 1391 بطور محسوسی با افزایش و جهش چشمگیر در قیمت مسکن (نمودار 2) همراه بوده که نمایانگر تاثیرگذاری مستقیم و شدید افزایش نرخ ارز بر هزینه تمام شده واحد های مسکونی می باشد.